Mua đất đang thế chấp ngân hàng: tiềm ẩn nhiều rủ ro!

Theo quy định của pháp luật, về nguyên tắc người sử dụng đất không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang thế chấp ở ngân hàng. Do vậy, để đủ điều kiện chuyển nhượng, bên bán (hàng thừa kế thứ nhất của chủ đất) phải thực hiện việc giải chấp (thanh toán toàn bộ các nghĩa vụ đối với ngân hàng của người vay và được ngân hàng trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và khai nhận thừa kế theo quy định của pháp luật rồi mới được tiến hành việc chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Trên thực tế, bên bán thường không đủ tiền để thực hiện việc giải chấp nên để chuyển nhượng thành công, các bên có thể tiến hành theo cách sau:

Bên mua, bên bán và ngân hàng đang nhận thế chấp lập văn bản thỏa thuận ba bên. Theo đó, bên ngân hàng đồng ý để bên mua thanh toán toàn bộ các nghĩa vụ với ngân hàng hoặc bên mua và bên bán cùng chịu trách nhiệm thanh toán toàn bộ các nghĩa vụ đối với ngân hàng (theo tỷ lệ cụ thể) để ngân hàng tiến hành giải chấp. Sau khi được giải chấp thì bên bán (bên vay) phải chuyển nhượng thửa đất cho bên mua với giá cả, phương thức… đã thỏa thuận.

Trước khi bên bán ứng tiền, bên mua và bên bán lập hợp đồng đặt cọc bằng đúng số tiền bên mua ứng trước thanh toán cho ngân hàng để giải chấp.

Văn bản thỏa thuận, hợp đồng đặt cọc nên được công chứng để đảm bảo giá trị ràng buộc nghĩa vụ đối với các bên.

Sau khi việc giải chấp được thực hiện, hàng thừa kế thứ nhất của chủ đất phải tiến hành thủ tục khai nhận thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế. Khi việc khai nhận hoàn thành thì lập văn bản phân chia di sản thừa kế theo hướng hàng thừa kế thứ nhất đồng ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho bên mua. Sau khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, các bên thực hiện việc đăng ký sang tên như các trường hợp khác.

Nhìn chung, việc mua bán nhà, đất đang thế chấp tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn so với các trường hợp nhà đất không thế chấp (nhà đất sạch) và đòi hỏi bên mua phải có kinh nghiệm nhất định. Do vậy, người dân nên cân nhắc khi mua để đảm bảo yếu tố an toàn, hiệu quả.

Luật sư Vũ Tiến Vinh