Office-tel và khoảng trống pháp lý

Bầy con lai

Loại hình office-tel xuất hiện tại thị trường Việt Nam cách nay khoảng 10 năm. Dự án đầu tiên và duy nhất tại TP.HCM lúc đó là The Manor giai đoạn 2 với 414 căn hộ. Tuy nhiên, dự án này gặp trục trặc pháp lý khi chủ đầu tư đăng ký cấp giấy chứng nhận sở hữu vĩnh viễn cho khách mua. Office-tel tắt lịm. Từ 2015, office-tel sống dậy, ồ ạt tràn ra thị trường TP.HCM mà đằng sau nó là nhiều tay chơi tầm cỡ.

Theo chân một nhà đầu tư, chúng tôi dạo quanh thị trường. Dự án đầu tiên tọa lạc gần cầu Ông Lãnh (quận 4) dự kiến bàn giao vào năm 2018. Nhà mẫu diện tích 30m2, trang bị đầy đủ giường, bếp, toilet... phục vụ cho chức năng lưu trú. Chuyên viên tư vấn, cũng là nhân viên của chủ đầu tư giới thiệu sàn office-tel được bố trí từ tầng 4-6 và tầng 23-26. Diện tích khá nhỏ so với nhu cầu của nhà đầu tư, chúng tôi ghé dự án đình đám ven bờ Tây sông Sài Gòn, nằm trên một trong những trục đường thường xuyên ngập nặng mỗi mùa mưa đến.

Khác với dự án thứ nhất, chủ đầu tư dự án này không trực tiếp bán hàng, mà thông qua mạng lưới đại lý. Nhân viên bán hàng giới thiệu một office-tel được ký gửi qua sàn diện tích khoảng 50m2. Ngoài hệ thống máy lạnh được chủ đầu tư trang bị âm trần, chủ nhà đã hoàn thiện nội thất, lắp đặt đầy đủ phương tiện cơ bản cho nhu cầu lưu trú, từ giường, tủ lạnh, tủ-bếp, máy giặt... phục vụ nhu cầu sinh hoạt.

Cảm quan ban đầu là căn hộ khá thiếu ánh sáng dù nắng trưa rực rỡ. Mở bộ tài liệu bán hàng dày cui, nhân viên bán hàng cho biết dự án này có những căn office-tel xen cấy với căn hộ trên cùng một mặt sàn. Phát biểu tại Hội thảo “Thị trường căn hộ - văn phòng: nhu cầu phát triển và những vướng mắc pháp lý cần tháo gỡ” tại TP.HCM ngày 17.3.2017, nguyên thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam, bày tỏ thái độ không đồng tình với “hình thức đầu tư trong cùng một tầng (mà) rẽ phải là office-tel, rẽ trái là căn hộ”. Ông Nam lý luận: “... Tôi, anh Đực (Phó giám đốc Công ty Đất Lành - NV)... (mặc) comple, (thắt) cà vạt vào (office-tel) làm việc, lại có bà osin (người giúp việc) đi chợ, xách làn (giỏ) rau dưa cá mú đứng chung thang máy. Phải tách tầng (offfice-tel và căn hộ để ở), bố trí giao thông (thang máy) riêng”.

Từ 2015, office-tel sống dậy, ồ ạt tràn ra thị trường TP.HCM mà đằng sau nó là nhiều tay chơi tầm cỡ. Ảnh: Quý Hòa

Thống kê sơ bộ, hiện TP.HCM có trên 40 dự án cung cấp sản phẩm office-tel, lan từ khu vực trung tâm ra nhiều quận huyện, bám theo những trục đường chính hoặc cửa ngõ thành phố. Cũng có những chủ đầu tư dành nguyên một tòa phát triển sản phẩm lai, chẳng hạn như dự án gần cầu Đỏ (quận Bình Thạnh) mới triển khai, chưa hoàn thiện phần móng.

Theo Nghị định số 99/NĐ-CP (khoản 7 điều 80), từ ngày 10.6.2016, các căn hộ chung cư (để ở) không còn được sử dụng làm địa điểm kinh doanh. Văn phòng UBND TP.HCM ngày 10.3.2017 thông tin đã có văn bản giao chủ tịch UBND các quận huyện phối hợp với đơn vị liên quan rà soát hoạt động kinh doanh, tổng kiểm tra và xử lý các hành vi vi phạm (nếu có) của các doanh nghiệp, chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh và hộ kinh doanh tại căn hộ chung cư trên địa bàn.

Theo Sở Kế hoạch - Đầu tư TP.HCM, thành phố có khoảng hơn 2.000 doanh nghiệp có trụ sở tại chung cư. Việc TP.HCM xử lý triệt để tình trạng này sẽ tạo ra một lượng cầu tương ứng. Dường như đây cũng chính là cơ hội cho office-tel khi đứa con lai “không nên coi (nó) là nhà ở, cũng không phải là văn phòng” như quan điểm của ông Nguyễn Trần Nam. Ủng hộ chính quyền TP.HCM cấm sử dụng nhà chung cư vào mục đích kinh doanh không phải để ở, ông Nam nhận xét “nó (office-tel) né được quy định sử dụng nhà chung cư vào mục đích kinh doanh”.

Khoảng trống pháp lý

Office-tel chưa được thừa nhận trong các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành. Không định nghĩa. Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng cũng không. Nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn đẻ sòn sòn office-tel trong suốt hai năm trở lại đây. Khoảng trống pháp lý đang có những tác động khác nhau đến những đối tượng liên quan tiềm ẩn xung đột về lợi ích.

Office-tel có thể được quy hoạch trên nền đất hỗn hợp hoặc đất thương mại. Thông tin từ một chủ đầu tư không nêu tên xác nhận hoạt động khai thác phần diện tích thương mại ở những dự án xa khu vực trung tâm “rất khó khăn”. Nhờ trang bị chức năng lưu trú, office-tel trở nên quyến rũ hơn. Nhìn từ khía cạnh dòng tiền, office-tel cũng ưu thế vượt trội với văn phòng cho thuê. “Bán office-tel, thu bạc chẵn hay làm văn phòng cho thuê lượm bạc lẻ?”, vị này lửng lơ.

Có dấu hiệu hoài nghi những người hưởng lợi từ loại hình office-tel đang vận động chính sách nhằm xác định danh phận cho bầy con không thuần chủng này.

Xác nhận office-tel có vướng mắc ở góc độ pháp lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục Quản lý Nhà - Bộ Xây dựng nói: “Chúng tôi quan niệm office-tel vừa làm văn phòng, vừa lưu trú, chưa dám gọi là ở”. Trích dẫn khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi 2014, luật sư Lê Trung Phát (Đoàn Luật sư TP.HCM) bình luận dưới khía cạnh bảo lãnh dự án: “Luật quy định chủ đầu tư bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Nhưng office-tel chưa được xếp vào loại hình “nhà ở hình thành trong tương lai” nên chủ đầu tư không bắt buộc phải bảo lãnh phần diện tích office-tel trong tổng thể dự án. Nếu ngân hàng không bảo lãnh toàn bộ dự án thì người mua office-tel có thể gặp rủi ro khi chủ đầu tư không bàn giao bất động sản theo đúng tiến độ cam kết”. Ông Phát cũng khuyến cáo trong bối cảnh pháp lý chưa rõ ràng như hiện nay, khách hàng trước khi mua office-tel nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản liên quan chứng minh phần diện tích office-tel được ngân hàng bảo lãnh.

Một yếu tố không thể thiếu trong giấy phép đầu tư dự án là chỉ tiêu dân số, được tính bằng phép nhân số lượng căn hộ với tiêu chuẩn 4 người/căn hộ chung cư. Điều dư luận quan tâm là những người lưu trú trong office-tel có được tính vào chỉ tiêu này hay không? Ông Nguyễn Trần Nam cho rằng khách lưu trú không được tính vào đơn vị ở, tức chỉ tiêu dân số. Thêm một lợi điểm nữa mà office-tel mang đến cho chủ đầu tư.

Việc Bộ Xây dựng chưa có quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật đối với office-tel trong khi loại hình này nở rộ tại hàng chục dự án là cơ sở để nghi ngờ về chất lượng, tiện nghi... đối với cư dân sống trong dự án. Nguy cơ khách lưu trú làm trầm trọng hóa tình trạng ùn tắc giao thông cả trong và ngoài khuôn viên dự án sau khi lấp đầy là lời cảnh báo nghiêm túc, chưa kể những tác động khác về quy hoạch, phát triển đô thị... Khi đó, không ai khác, chính Nhà nước sẽ phải gánh vai giải quyết những tổn thất xã hội này.

Diện tích nhỏ, vừa làm văn phòng vừa có chức năng lưu trú, cộng thêm phương thức giao dịch thương mại là những ưu thế của office-tel trong thị trường căn hộ thương mại. Mảnh ghép cuối cùng mà nó còn thiếu là giấy khai sinh. Đó là một trong những yếu tố khiến giá bán office-tel thường thấp hơn giá căn hộ.

Soi chiếu vào các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành, office-tel không thể được cấp sổ đỏ, mà có thể dừng lại ở thời hạn 50 năm. Khảo sát một dự án tại quận 7 bàn giao office-tel cho khách hàng khá sớm, cách nay khoảng một năm rưỡi, chuyên viên tư vấn trực thuộc chủ đầu tư xác nhận dự án này chưa ra được sổ. Vị này cho biết thêm thời hạn mà chủ đầu tư cam kết với khách hàng là từ 18 đến 24 tháng. Nếu quá thời hạn kể trên mà chủ đầu tư không hoàn thành cam kết, phản ứng từ khách hàng có thể tạo thành vết dầu loang, kích hoạt những diễn biến thị trường khó lường.

Theo luật sư Lê Trung Phát, nếu không ra được sổ như cam kết với khách hàng trong trường hợp bất khả kháng là luật chưa quy định, chủ đầu tư có thể sẽ phải hoàn lại tiền cho khách hàng. Chủ đầu tư áp dụng phương thức hoàn một lần hay nhiều lần, có bị phạt vi phạm cam kết hay không tùy thuộc vào hợp đồng ký giữa đôi bên. Nhưng chí ít, chủ đầu tư đã huy động thêm một nguồn tiền để triển khai dự án thay vì phụ thuộc vào ngân hàng có thể bị ràng buộc bởi hạn mức tín dụng.

Có dấu hiệu hoài nghi những người hưởng lợi từ loại hình office-tel đang vận động chính sách nhằm xác định danh phận cho bầy con không thuần chủng này. Muốn vậy, Quốc hội sẽ phải sửa luật. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục quản lý Nhà, khẳng định việc sửa luật không thể làm ngay, mà phải đăng ký với Quốc hội đưa vào chương trình làm việc: “Năm 2018 hết chỗ.

Nếu bây giờ đăng ký thì 2019 mới sửa, 2020 luật mới có hiệu lực”. Đề nghị phát biểu trên quan điểm cá nhân, đại diện Cục Quản lý Nhà băn khoăn về khả năng ban hành văn bản điều hành trong phạm vi quyền lực phân cấp cho Bộ Xây dựng: “Nếu ban hành thông tư mà trái luật cũng không được”.

Thượng Tùng - Trung Dũng